国土交通省の「ガイドライン」に即して、
弊社が発行する文書は下記の三種類です。
ここで、「ガイドライン」とは、平成21年8月28日に、国土交通省から公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会に向けて発出された
「不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン」をいいます。
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「不動産鑑定評価基準」に則って行われる不動産の経済価値の判定を書面にしたもの |
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「不動産鑑定評価基準」に則らないで、あるいは評価手法を択適用して行われる、価格または賃料の調査（価格等調 査）を書面にしたもの |
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不動産の経済価値を判定しない、不動産取引市場や賃貸市場に関する調査報告書など |
それぞれの文書の意義と発行目的は以下のとおりです。
不動産鑑定評価書
全面的に「不動産鑑定評価基準」に則って、不動産鑑定士が不動産の経済価値を判定し、それを文書にしたものです。
鑑定評価手法を適用できる限り、すべての評価手法を適用しなければなりません。そのため、不動産鑑定評価書は、正常価格(正常賃料)の証明力を持ちます。
不動産に関する経済価値の判定を「公開」、「開示」、「提出」する場合には、不動産鑑定評価書でなくてはならないとされています。
「公開」とは、求められなくても、こちら側から国民に向かって発表することをいいます。J‐REITを組成する場合がその代表例です。
「開示」とは、求められたときに、その不動産の取引が適正な価格で行われていることを証明するために公開することをいいます。自治体等による公共用地の買収の場合がその典型例です。
「提出」とは、取引価格が適正であることを証明するために、取引や交渉の相手方に価格とともに鑑定評価書を添付することをいいます。裁判所や税務署に提出する鑑定評価書がその例です。
下記をクリックすると、弊社が発行する不動産鑑定評価書のひな型と解説をご覧いただけます。
価格等調査の報告書
不動産鑑定評価書と比べれば簡易で、鑑定評価手法を選択的に適用しますので、報酬も割安な文書です。
価格等調査の報告書は、鑑定評価書の「公開」、「開示」、「提出」が無い場合に、依頼者の求めに応じて発行することができます。鑑定評価書と呼んではならず、そこで求めた価格を正常価格と言うことができないことになっています。
交渉に臨むため、あらかじめ価格水準を判定する内部資料としては、きわめて有効に活用できます。
意見書
いわば不動産鑑定士が自らの知識や能力を応用して作成する文書で、「不動産の鑑定評価に関する法律」第3条第2項の規定* に基づいて発行されます。
価格等調査の報告書と同様に、内部資料として利用され、交渉相手に対して価格を立証するものではありません。
※「不動産鑑定士は、不動産鑑定士の名称を用いて、不動産の客観的価値に作用する諸要因に関して調査若しくは分析を行い、又は不動産の利用、取引若しくは投資に関する相談に応じることを業とすることができる。」
なお、意見書には、価格を表示するタイプと表示しないタイプがあります。価格を表示するタイプとは、地価公示、相続税路線価等を基に求めた価格を、文中であるいは結論として表示するもので、不動産鑑定士が経済価値を判定しない点で、鑑定評価書および価格等調査の報告書と異なります。
